Андрей Жарский

Глобальное распространение коронавирусной инфекции COVID-19 и принимаемые в этой связи меры со стороны государственных органов повлекли значительные экономические и правовые изменения, в том числе затрагивающие сферу недвижимости и строительства в России. При этом в 2020 году также были приняты важнейшие нормативные и судебные акты, регулирующие вопросы недвижимости, не связанные с коронавирусной инфекцией. Эксперты Практики недвижимости АЛРУД провели анализ и выделили ключевые изменения законодательства и практики в сфере недвижимости и строительства в 2020 году, которые окажут влияние на ведение бизнеса в 2021 году. С обзором можно ознакомиться по ссылке

Обращаем Ваше внимание, что опубликовано постановление Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П («Постановление»), посвященное несоответствию Конституции РФ ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Постановление посвящено вопросу об ответственности правообладателя земельного участка при невнесении в ЕГРН вспомогательного вида разрешенного использования («ВРИ»), который фактически осуществляется правообладателем наряду с основным. Ранее в судебной практике, в том числе на уровне Верховного суда РФ, единый подход отсутствовал. Правовая позиция КС РФ В Постановлении сделаны выводы о том, что текущее содержание ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ порождает неопределенность: вопросе о необходимости внесения вспомогательного ВРИ в ЕГРН правообладателем для использования земельного участка в соответствии с таким видом; в вопросе о необходимости привлечения правообладателя земельного участка к административной ответственности за использование земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ при отсутствии сведений о таком ВРИ в ЕГРН; в связи с чем ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ признана частично не соответствующей Конституции РФ. До принятия федерального закона, вносящего правовую определенность в вопрос о наличии или отсутствии ответственности за использование земельного участка согласно ВРИ, не внесенному в ЕГРН, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ не может применяться в той части, в которой ее применение влечет возникновение административной ответственности у правообладателя, не внесшего сведения о вспомогательном ВРИ в ЕГРН, но использующего земельный участок в соответствии с таким ВРИ. Обстоятельства дела М.Г. Анцинова, в чьей собственности находились два земельных участка, с установленными ВРИ «размещение индивидуального жилого дома» и «завершение строительства индивидуального жилого дома» («Собственник») была привлечена к административной ответственности в связи с тем, что участки использовались ею для содержания сельскохозяйственных животных, что внесенными в ЕГРН ВРИ не было предусмотрено. При этом Правила землепользования и застройки предусматривали возможность установления вспомогательного ВРИ, который допускал бы возведение построек для содержания скота и птицы. Позиция судов общей юрисдикции Решением суда в первой инстанции, оставленным без изменений вышестоящими судами, в том числе ВС РФ, было отказано в удовлетворении жалобы на привлечение Собственника к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ. Обоснование позиции КС РФ Признавая ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ неконституционной, Конституционный суд РФ опирался на следующую логику: собственник земельного участка имеет право самостоятельно выбрать для себя основной и вспомогательный ВРИ из предусмотренных правилами землепользования и застройки; ЗК РФ и ГрК РФ не возлагают на правообладателя земельного участка каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении использовать земельный участок в соответствии с конкретным ВРИ органы публичной власти; действующее регулирование порождает неопределенность в рассматриваемом вопросе, в связи с чем допускается возможность неограниченного усмотрения публичной власти в процессе правоприменения; впредь до внесения в законодательство необходимых изменений правообладатели земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному ВРИ принадлежащих им земельных участков самостоятельно выбирают вспомогательный ВРИ. Рекомендации по уменьшению риска привлечения к ответственности Зачастую «неудачная» формулировка внесенного в ЕГРН ВРИ земельного участка порождает риск привлечения его правообладателя к ответственности по ст. 8.8 КоАП ввиду излишней или недостаточной детализированности. Частью 13 ст. 34 № 171-ФЗ от 23.06.2014 предусмотрено право правообладателя земельного участка подать в уполномоченный орган заявление об установлении соответствия текущего ВРИ земельного участка ВРИ, предусмотренному классификатором. Суды и государственные органы исполнительной власти преимущественно исходят из невозможности существенного изменения содержания ВРИ путем установления соответствия ВРИ классификатору. Вместе с тем для каждого из ВРИ, содержащихся в всероссийском классификаторе, предусмотрены достаточно развернутые описания, исключающие неопределенность в части правомочий правообладателя земельного участка по его использованию. В связи с этим установление соответствия ВРИ классификатору может быть полезно для «уточнения» содержания ВРИ земельного участка, если из формулировки текущего ВРИ с очевидностью не следует, что земельный участок может использоваться так, как это описано в классификаторе. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

Юридическая фирма АЛРУД вновь заняла высокие позиции в международном рейтинге юридических фирм IFLR1000 справочника The International Financial Law Review в следующих областях: сопровождение сделок M&A (M&A), банки (Banking), рынки капитала (Capital Markets), реструктуризация и банкротство (Restructuring and insolvency), проектное финансирование (Project Finance) и проектная разработка (Project Development: Mining, Power, PPP/PFI). Юридическая фирма АЛРУД улучшила свои результаты и поднялась на одну позицию выше в области реструктуризации и банкротства (Restructuring and insolvency), а также в сфере разработки проектов в горнодобывающей промышленности (Project Development: Mining). В индивидуальном рейтинге отмечены партнеры Александр Жарский (Highly regarded in M&A, Banking, Restructuring and insolvency), Антон Джуплин (Highly regarded in M&A, Banking, Restructuring and insolvency, Pharmaceuticals and life sciences, Social infrastructure), а также консультант Екатерина Майорова (Рогачева) (Rising Star in Banking). IFLR1000 – это справочник ведущих мировых юридических фирм, работающих в сфере финансового и корпоративного права. IFLR1000 занимается правовым анализом рынка с 1990 года и остается единственным международным юридическим справочником в сфере финансовых и корпоративных сделок. Полная информация о рейтинге по ссылке.

29 сентября юридическая фирма АЛРУД провела вебинар 'Сделки с недвижимостью в условиях COVID-19: практические рекомендации и актуальная судебная практика'. В ходе вебинара эксперты АЛРУД провели анализ различных аспектов совершения сделок с недвижимостью (купля-продажа, аренда), включая distressed сделок, с учетом применимых норм права и актуальной судебной практики. В вебинаре приняли участие эксперты Практики недвижимости АЛРУД Партнер Андрей Жарский, Старший консультант Станислав Веселов и Консультант Алексей Калинкин. Для подачи заявки на получение видео-записи можно пройти по ссылке.

Эксперты Практики Недвижимости АЛРУД Партнёр Андрей Жарский и Консультант Алексей Калинкин подготовили статью для очередного выпуска AEB Real Estate Monitor. Статья посвящена новой практике ВС (Определение ВС от 26.06.2020 305-ЭС20-4196) в отношении последствий отказа арендатора от приемки имущества по договору аренды, а также средствам защиты арендодателя и платежным обязательствам арендатора в такой ситуации. Ознакомиться со статьей можно по ссылке.

Эксперты АЛРУД в сфере Энергетики, природных ресурсов и инфраструктуры подготовили обзор законодательных изменений и правоприменительной практики в горнодобывающей деятельности в России для справочника The ICLG: Mining Laws and Regulations 2021. В работе над обзором приняли участие Партнер Андрей Жарский, Старший консультант Тимур Ахундов и Старший юрист Дарья Дегтярева. Данный обзор охватывает основные вопросы регулирования горнодобывающей промышленности, включая приобретение прав на добычу полезных ископаемых и собственности на полезные ископаемые, требования и ограничения в отношении иностранного участия, переработку и транспортировку полезных ископаемых, использование земель и охрану окружающей среды. Ознакомиться с полным текстом публикации Вы можете по ссылке.

Обращаем ваше внимание на опубликованное решение Верховного суда РФ от 26 июня 2020 года № 305-ЭС20-4196 («Решение»), посвященное важным вопросам понуждения арендатора к исполнению своих обязательств перед арендодателем по договору аренды недвижимого имущества. Высказанная правовая позиция должна учитываться при структурировании сделок аренды, особенно по схеме built-to-suit, с точки зрения проработки средств защиты интересов арендодателя при недобросовестных действиях арендатора, связанных с отказом от приемки объекта. Правовая позиция ВС РФ В Решении сделаны следующие важные выводы: при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование обязание арендатора, который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГК РФ; защита интересов арендодателя в связи с такими нарушениями арендатора осуществляется путем компенсации причиненных убытков как связанных с незаконным отказом арендатора от договора аренды, так и связанных с неисполнением денежных обязательств; с арендатора не может быть взыскан невыплаченный им обеспечительный платеж (сам по себе без учета убытков), если он по условиям договора аренды носит зачетный характер по отношению к арендной плате и возможным убыткам арендодателя. При этом мы отмечаем, что Верховным судом РФ не высказана общая позиция о невозможности взыскания обеспечительного платежа в схожих ситуациях. При решении данного вопроса должны учитываться условия договора. Мы полагаем, что в ситуации, когда договором аренды предусматривается право арендодателя оставить за собой платеж в связи с расторжением договора не по его вине, требование о взыскании обеспечительного платежа в дополнение к компенсации понесенных убытков может быть удовлетворено. Обстоятельства дела Между арендатором и арендодателем был подписан договор аренды недвижимого имущества на 11 месяцев. По условиям договора арендатор был обязан в срок до 27.08.2018 принять помещение по акту, уплатить первую часть гарантийного взноса (обеспечительного платежа) – до 01.09.2018. Арендатор 19.08.2018 направил арендодателю уведомление об отказе от договора, отказался от подписания акта приема-передачи и перечисления обеспечительного платежа. Поскольку договором аренды не было предусмотрено право арендатора на отказ от договора, арендодатель обратился с иском об обязании арендатора принять помещение, о взыскании суммы обеспечительного платежа и неустойки за несвоевременное перечисление обеспечительного платежа. Позиция нижестоящих судов Суд первой инстанции требования арендодателя удовлетворил в полном объеме, полагая, что на стороне арендатора лежит обязанность по принятию помещения и уплате обеспечительного платежа (ст. ст. 309 и 421 ГК РФ). Суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали эти выводы. Обоснование позиции ВС РФ Отменяя решения нижестоящих судов и направляя его на новое рассмотрение, Верховный суд РФ опирался на следующую логику: на стороне арендодателя лежит полноценная обязанность по передаче имущества. В случае ее нарушения арендатор может обратиться с иском о понуждении арендодателя к передаче имущества; на стороне арендатора лежит кредиторская, а не полноценная гражданско-правовая обязанность по принятию арендованного имущества (ст. ст. 405 и 406 ГК РФ), поскольку в отношении передачи имущества по договору аренды он является кредитором, а не должником арендодателя; исходя из существа обязательства кредиторская обязанность не может быть принудительно исполнена с учетом положений ст. 308.3 ГК РФ, пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7; права арендодателя в такой ситуации подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ); с учетом условий спорного договора, предусматривающих, что обеспечительный платеж будет носить зачетный характер по отношению к обязательствам по оплате арендатором арендной платы и возможных убытков арендодателя, его взыскание без учета размера причиненных арендодателю убытков является необоснованным; при новом рассмотрении дела нижестоящие суды должны: учесть, что принудительное вселение арендатора не допускается; проверить, может ли быть компенсирована сумма предъявленных ко взысканию убытков размером обеспечительного платежа, истребованным арендодателем. Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Недвижимость Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

Обращаем ваше внимание на то, что опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату. Кто может воспользоваться правом на отказ? Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор: являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 («Постановление»). Какой договор может быть расторгнут? В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды: заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением. Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности. Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.). Как арендатору реализовать право на отказ? Закон предполагает следующую процедуру: арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года; стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы; при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 года. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем. В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов. В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст. 422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года. Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа. Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ). Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным. Последствия досрочного прекращения договора аренды Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением: упущенную выгоду; убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ; плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ. При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении. Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Недвижимость Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

Best Lawyers – один из наиболее авторитетных международных юридических рейтингов – опубликовал результаты исследования юридического рынка России 2021. Рейтинг основан на оценках признанных на мировом уровне игроков рынка. АЛРУД не первый раз занимает лидерские позиции по ключевым практикам и в этом году нашим специалистам удалось расширить свое присутствие в рейтинге. Максим Алексеев, Старший партнер, лауреат рейтинга Lawyer of the Year 2021 в области Административного регулирования бизнеса. Второй год подряд команда Трудовой практики приносит АЛРУД звание Law Firm of the Year Russia 2021. В этом году Ирина Анюхина, Партнер и Руководитель Трудовой практики, становится лауреатом Lawyer of the Year 2021 в области Трудового права. Best Lawyers рекомендует экспертов АЛРУД в следующих областях права: Антимонопольное право – Василий Рудомино, Старший партнер, Герман Захаров, Партнер, Руслана Каримова и Ксения Тархова, Старшие консультанты, Роман Ведерников, Консультант Арбитраж и медиация – Василий Рудомино, Старший партнер, Магомед Гасанов и Сергей Петрачков, Партнеры, и Дмитрий Купцов, Старший консультант Банковское и финансовое право – Александр Рымко, Партнер Безопасность и защита данных – Ирина Анюхина, Партнер Банкротство и реструктуризация – Василий Рудомино, Старший партнер, Сергей Петрачков и Александр Жарский, Партнеры Градостроительное право - Ирина Анюхина, Партнер и Станислав Веселов, Старший консультант Инвестиции – Василий Рудомино, Старший партнер Интеллектуальная собственность – Ирина Анюхина и Мария Осташенко, Партнеры, Илья Ходаков, Консультант Информационные технологии – Ирина Анюхина, Мария Осташенко и Антон Джуплин, Партнеры, Ксения Ерохина, Старший консультант Корпоративное право – Максим Алексеев и Василий Рудомино, Старшие партнеры, Александр Жарский, Партнер, Ольга Пиманова и Олег Ежов, Советники, Сергей Ханаев, Старший консультант, Дмитрий Пашков и Александр Клещев, Консультанты Корпоративное управление и комплаенс - Алла Азмуханова, Консультант Медиаправо – Ирина Анюхина и Мария Осташенко, Партнеры Налоговое право – Максим Алексеев, Старший партнер, Елена Новикова, Советник, Сергей Артемьев, Консультант Недвижимость – Александр Жарский и Ирина Анюхина, Партнеры, Алексей Калинкин, Консультант Регуляторная практика – Максим Алексеев, Старший партнер, и Дина Кравченко, Консультант Рынки капиталов – Василий Рудомино, Старший партнер, и Александр Жарский, Партнер Слияния и поглощения – Максим Алексеев и Василий Рудомино, Старшие партнеры, Андрей Жарский и Александр Жарский, Партнеры, Тимур Ахундов, Старший консультант Судебные споры – Василий Рудомино, Старший партнер, Магомед Гасанов и Сергей Петрачков, Партнеры, Борис Остроухов, Старший консультант, Денис Беккер, Консультант Телекоммуникации – Ирина Анюхина и Мария Осташенко, Партнеры Технологии – Антон Джуплин, Партнер Трасты и имущественное планирование – Кира Егорова, Советник, и Екатерина Васина, Старший консультант Трудовое право – Василий Рудомино, Старший партнер, Ирина Анюхина, Партнер, Ольга Пиманова, Советник, Маргарита Егиазарова и Анастасия Петрова, Старшие консультанты Уголовное право – Александр Михайлов, Консультант

Распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в России повлекло закрытие либо падение выручки значительного числа предприятий, что неизбежно вызвало необходимость изменения условий заключенных договоров аренды недвижимости. При этом арендодатели, предоставившие данные объекты в аренду, не были освобождены от обязательств, связанных с недвижимым имуществом, в том числе расходов на его содержание, что в ряде случаев послужило основанием для отказа с их стороны в снижении или отсрочке уплаты арендной платы. Принятие Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года и Постановления Правительства № 439 от 3 апреля 2020 года «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» определило порядок отсрочки арендной платы в период кризиса, однако, к сожалению, не позволило в полной мере разрешить проблемы в отношениях между арендодателем и арендатором, которые в дальнейшем могут перерасти в судебные споры. Самым принципиальным вопросом для арендаторов все же является снижение ставки аренды, в то время как законодатель фактически оставил данный вопрос на усмотрение сторон. Учитывая вышеизложенное, мы предлагаем вам заблаговременно осуществить действия, направленные на урегулирование конфликтов на досудебной стадии, либо на повышение шансов на итоговый успех, если спор все-таки перейдет в суд. Этап 1. Переговоры с арендодателем. В рамках данного этапа мы могли бы рекомендовать инициировать переговоры с арендодателем, обратившись к нему с просьбой о предоставлении отсрочки платежей / изменении / расторжении договора аренды в связи с введенными ограничительными мерами. В ходе переговоров необходимо указать причины, по которым арендатор полагает необходимым снизить арендную плату / изменить условия договора аренды (снижение / отсутствие выручки арендатора ввиду пандемии), сослаться на конкретные факты, которые это подтверждают (например, закрытие магазина, отсутствие продаж вследствие введения режима самоизоляции), и предложить свои условия по срокам и порядку оплаты денежных средств. При этом надо учитывать, что на период переговоров с арендодателем и до разрешения спора по существу в целях исключения рисков начисления санкций и расторжения договора мы рекомендуем вносить арендную плату (при возможности) с указанием в сопроводительном письме, что арендатор не согласен с ее размером, а арендная плата вносится для исключения соответствующих рисков и будет взыскана с арендодателя в судебном порядке или зачтена в счет будущих периодов аренды. Важно вести переписку с учетом требований договора аренды (в части формы, адресов направления бумажных и электронных документов и т.д.), оформлять результаты переговоров соответствующими протоколами и в целом стремиться к документальному закреплению всех предпринятых усилий. Этап 2. Сбор доказательств. В случае отказа арендодателя изменить условия аренды / предоставить отсрочку платежей, арендатору необходимо собрать доказательства для обоснования правомерности своих требований. В частности, такими доказательствами могут быть: протокол нотариального осмотра интернет-сайта магазина / торгового или офисного центра, в котором было бы зафиксировано изменение графика работы / приостановление деятельности / сокращение объема предоставляемых услуг; протокол нотариального осмотра помещения, в котором отражается закрытие доступа к помещению, либо его низкая проходимость со стороны покупателей; видеосъемка с камер наблюдения, свидетельствующая о низкой проходимости со стороны покупателей; финансовая отчетность, отражающая низкий оборот денежных средств; сравнительный анализ движения денежных средств до и после введения ограничений; журналы учета посетителей здания; данные счетчиков коммунальных услуг, свидетельствующие о низких показателях потребления; документы от надзорных и контрольных органов в случае, если во время ограничения деятельности проводились проверки со стороны государственных органов. Кроме того, в случае заявления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, можно также обратиться в Торгово-промышленную палату Российской Федерации и ее территориальные органы за выдачей сертификата или заключения о форс-мажоре (что в настоящее время возможно и в отношении договоров аренды, заключенных между российскими компаниями). Этап 3. Подготовка и предъявление требований к арендодателю. После того, как арендатор собрал все или часть доказательств, арендатору следует подготовить официальную претензию к арендодателю с требованием отсрочить уплату арендных платежей, снизить ее размер, изменить условия договора аренды с подробным обоснованием предъявляемых требований и приложением доказательств. Основанием для таких требований может быть невозможность пользоваться арендованным помещением, изменение условий его использования, существенное изменение иных обстоятельств, которые стороны не предвидели при заключении договора аренды. В претензии мы рекомендуем указывать следующие обстоятельства: Обосновать причины, по которым деятельность компании прекратилась или сократилась (ограничения деятельности, прямо установленные нормативными правовыми актами, снижение проходимости помещения и т.д.). Обосновать размер предлагаемого снижения или сроки отсрочки арендной платы.При этом следует отдельно указать, на какие платежи распространяется отсрочка или снижение, а на какие – нет. Одной из распространенных альтернатив является установление арендной платы в размере процента от выручки арендатора либо платы, которая была бы установлена, если бы помещение сдавалось в аренду в текущих условиях. Сослаться и приложить вышеуказанные доказательства приостановки деятельности арендатора (изменения режима работы). При этом необходимо учитывать, что Постановление Правительства РФ № 439 и ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ предусматривают обязательное предоставление отсрочек по арендным платежам для арендаторов, наиболее пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), путем заключения дополнительного соглашения. Условия и порядок предоставления отсрочки подробно были описаны в нашем информационном письме, которое можно также найти здесь. В связи с этим, мы рекомендуем лицам, имеющим право на такую отсрочку, в качестве вышеупомянутой претензии направить предложение о заключении дополнительного соглашения с приложением проекта такого соглашения. В случае отказа арендодателя от заключения дополнительного соглашения арендатор может обратиться в суд. Важно оформить итоговое требование с учетом требований, предъявляемых к досудебной претензии, чтобы в дальнейшем можно было сразу обращаться в суд. Этап 4. Подача иска и подготовка к возможным возражениям арендодателя. Если переговоры с арендодателем не увенчались успехом, арендатор может подать в суд иск о принудительном изменении договора / обязании заключить дополнительное соглашение к договору. В рамках данного процесса арендатор может также взыскать с арендодателя уже внесенную арендную плату за период, в который он не мог пользоваться помещением. При этом для данной категории споров является обязательным досудебный порядок, в связи с чем необходимо представить в суд претензионную переписку сторон, а также собранные арендатором доказательства, примеры которых перечислены выше. Необходимо учитывать, что арендодатели могут также выдвигать, как минимум, следующие возражения против изменения условий договора / снижения арендной платы: Отсутствие у арендодателя безусловной обязанности по снижению арендной платы, в связи с отсутствием прямого требования закона. Отсутствие четкого правового механизма в отношении порядка и размера снижения арендной платы предоставляет арендодателю значительную дискрецию по размеру такого снижения; Арендодатель может выдвигать возражения против отсрочки / снижения размера коммунальных платежей и расходов по содержанию имущества, которые не изменились в связи с пандемией; Возможность использования помещения и перепрофилирования бизнеса арендатора, неснижение размера выручки арендатора ввиду осуществления онлайн-продаж; Отсутствие оснований для признания финансовых трудностей арендатора форс-мажором / существенным изменением обстоятельств, в том числе, в связи с невключением арендатора в список компаний, наиболее пострадавших от пандемии; В случае просрочки уплаты арендной платы арендодатель может воспользоваться механизмами, предусмотренными договором и законом (односторонний отказ от договора, начисление штрафных санкций и т.д.). Обращаем Ваше внимание, что в настоящий момент деятельность судов в России существенно ограничена, как минимум, до 30 апреля 2020 года, рассматриваются только дела безотлагательного характера (к которым споры из договоров аренды не относятся). Вместе с тем, указанное не исключает возможности сбора доказательств, подготовки и подачи исковых заявлений. Более того, нерабочие дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 г. включаются в процессуальные сроки и не являются основанием для переноса дня окончания процессуальных сроков, а также срока исполнения обязательства исходя из положений ст. 193 ГК РФ. Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость, Разрешение споров Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.